അച്ഛന്റെയോ അമ്മയുടെയോ പേരിലുള്ള വീടോ സ്ഥലമോ മക്കൾക്ക് കൈമാറാൻ തീരുമാനിക്കുമ്പോൾ മിക്ക കുടുംബങ്ങളിലും വലിയ ആശയക്കുഴപ്പങ്ങൾ ഉണ്ടാകാറുണ്ട്. ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് (Gift Deed) ആണോ അതോ സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് (Settlement Deed) ആണോ ചെയ്യേണ്ടത് ? രജിസ്ട്രേഷന് എത്ര രൂപ ചെലവ് വരും? സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ എന്തൊക്കെ രേഖകൾ ഹാജരാക്കണം?
വസ്തുവകകൾ കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നത് വലിയ സാമ്പത്തികവും നിയമപരവുമായ തീരുമാനമാണ്. എന്ത് രേഖയാണ് തയ്യാറാക്കേണ്ടത്, നടപടിക്രമങ്ങൾ എന്തൊക്കെയാണ് എന്നതിനെക്കുറിച്ച് കൃത്യമായ ധാരണയുണ്ടെങ്കിൽ പിന്നീടുണ്ടാകുന്ന കുടുംബ പ്രശ്നങ്ങളും വലിയ സാമ്പത്തിക നഷ്ടങ്ങളും ഒഴിവാക്കാം. കേരളത്തിലെ നിയമപ്രകാരം മാതാപിതാക്കളുടെ പേരിലുള്ള വസ്തുക്കൾ മക്കൾക്ക് നിയമപരമായി എങ്ങനെ കൈമാറാം എന്നതിന്റെ പൂർണ്ണമായ വിവരങ്ങളാണ് ഞാൻ ഇന്ന് വിശദീകരിക്കുന്നത് .
Gift Deed vs Settlement Deed ഏതാണ് നിങ്ങൾക്ക് അനുയോജ്യം?
മാതാപിതാക്കൾ ജീവിച്ചിരിക്കുമ്പോൾ തന്നെ സ്വത്തുക്കൾ മക്കൾക്ക് കൈമാറാൻ പ്രധാനമായും രണ്ട് വഴികളാണുള്ളത്. പേര് കേൾക്കുമ്പോൾ രണ്ടും ഒന്നാണെന്ന് തോന്നാമെങ്കിലും ഇവയുടെ നിയമപരമായ വശങ്ങൾ വ്യത്യസ്തമാണ്.
1. Gift Deed അഥവാ ദാനാധാരം
പണം വാങ്ങാതെ ഒരാൾ തന്റെ പേരിലുള്ള വസ്തു മറ്റൊരാൾക്ക് സ്വമേധയാ നൽകുന്ന നിയമപരമായ രേഖയാണിത്. വസ്തു നൽകുന്ന ആളെ ഡോണർ (Donor) എന്നും സ്വീകരിക്കുന്ന ആളെ ഡോണി (Donee) എന്നും വിളിക്കുന്നു.
ഉദാഹരണം: അച്ഛന്റെ പേരിലുള്ള 10 സെന്റ് സ്ഥലവും വീടും യാതൊരു വിലയും വാങ്ങാതെ മകൾക്ക് നൽകുന്നു. ഇവിടെ ഗിഫ്റ്റ് പൂർണ്ണമാകണമെങ്കിൽ അച്ഛൻ അത് നൽകുകയും മകൾ അത് സ്വീകരിക്കുകയും (Acceptance) വേണം.
2. സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് (Settlement Deed) അഥവാ ഉടമ്പടി ആധാരം
കുടുംബാംഗങ്ങൾക്കിടയിൽ സ്വത്തുക്കൾ വീതം വെക്കാനോ ഒരു പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥയുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ അവകാശം തീർപ്പാക്കാനോ ആണ് സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് ഉപയോഗിക്കുന്നത്.
ഉദാഹരണം: അമ്മയുടെ പേരിലുള്ള 20 സെന്റ് സ്ഥലത്തിൽ 10 സെന്റ് മകനും ബാക്കി 10 സെന്റ് മകൾക്കുമായി ഭാഗിച്ചു നൽകാൻ തീരുമാനിക്കുന്നു. കുടുംബത്തിലെ ഈ വസ്തു വിഭജനത്തിന് സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് ആണ് തയ്യാറാക്കേണ്ടത്.
രണ്ടും കുടുംബാംഗങ്ങൾ തമ്മിലുള്ള കൈമാറ്റങ്ങളായതിനാൽ മുദ്രപ്പത്ര വിലയും (Stamp Duty) രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും ഏറെക്കുറെ സമാനമാണ്. നിങ്ങളുടെ വസ്തുവിന്റെ അവസ്ഥയും കൈമാറ്റ വ്യവസ്ഥകളും നോക്കി ഏത് രേഖ വേണമെന്ന് ഒരു ആധാരമെഴുത്തുകാരന്റെയോ വക്കീലിന്റെയോ സഹായത്തോടെ തീരുമാനിക്കുക.
മക്കൾക്ക് വസ്തു നൽകുമ്പോൾ കേരളത്തിൽ എത്ര രൂപ ചെലവ് വരും?
കുടുംബാംഗങ്ങൾക്കിടയിൽ (Family members) വസ്തു കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോൾ സർക്കാരിലേക്ക് അടക്കേണ്ട ഫീസുകളിൽ വലിയ ഇളവുകളുണ്ട്. കേരള രജിസ്ട്രേഷൻ വകുപ്പിന്റെ നിലവിലെ നിരക്കുകൾ താഴെ പറയുന്നതാണ്:
-
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി (Stamp Duty): ₹1,000 രൂപയ്ക്ക് ₹2 രൂപ നിരക്കിൽ (ഏകദേശം 0.2%). ഇതിൽ അടക്കേണ്ട ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ തുക ₹1,000 രൂപയാണ്.
-
രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസ് (Registration Fee): വസ്തുവിന്റെ ന്യായവിലയുടെയോ (Fair value) മാർക്കറ്റ് വിലയുടെയോ 1% (ഏതാണോ കൂടുതൽ അത്).
ഒരു ഉദാഹരണം നോക്കാം:
നിങ്ങൾ കൈമാറാൻ ഉദ്ദേശിക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ വില ₹20,00,000 (20 ലക്ഷം) ആണെന്ന് കരുതുക.
-
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി: ₹20 ലക്ഷത്തിന്റെ 0.2% = ₹4,000
-
രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസ്: ₹20 ലക്ഷത്തിന്റെ 1% = ₹20,000
-
ആകെ സർക്കാർ ഫീസ്: ₹24,000 രൂപ.
ഇതിന് പുറമെ ആധാരം തയ്യാറാക്കുന്നതിനുള്ള ഫീസ്, സ്കാനിംഗ് ചാർജ് എന്നിവ കൂടി വരും.
(നോട്ട്: ‘കുടുംബാംഗങ്ങൾ’ എന്നതിൽ അച്ഛൻ, അമ്മ, ഭർത്താവ്, ഭാര്യ, മകൻ, മകൾ, സഹോദരങ്ങൾ, കൊച്ചുമക്കൾ എന്നിവർ ഉൾപ്പെടും.)
സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടികൾ Step-by-Step ആയി നോക്കാം
വസ്തു കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നതിനുള്ള രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടികൾ വളരെ സുതാര്യമാണ്. താഴെ പറയുന്ന സ്റ്റെപ്പുകൾ ഫോളോ ചെയ്യുക:
Step 1: അടിസ്ഥാന രേഖകൾ തയ്യാറാക്കുക
ആദ്യം നിങ്ങളുടെ പക്കൽ പഴയ ആധാരം (Title Deed), നിലവിലെ കരം അടച്ച രസീത് (Land Tax Receipt), ഐഡന്റിറ്റി പ്രൂഫുകൾ (ആധാർ കാർഡ്, പാൻ കാർഡ്) എന്നിവ ഉണ്ടെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക. സർക്കാർ രേഖകൾ ഡിജിറ്റൽ ആയി ലഭ്യമാക്കുന്ന പുതിയ സംവിധാനങ്ങൾ വഴി ഇപ്പോൾ പല സേവനങ്ങളും എളുപ്പമായിട്ടുണ്ട്. ഉദാഹരണത്തിന്, തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങളിൽ നിന്ന് K-SMART വഴി ജനന സർട്ടിഫിക്കറ്റ് ഓൺലൈനായി ഡൗൺലോഡ് ചെയ്യാൻ കഴിയുന്നതുപോലെ രജിസ്ട്രേഷൻ വകുപ്പിന്റെ പോർട്ടലുകൾ വഴിയും സേവനങ്ങൾ വേഗത്തിലാക്കിയിട്ടുണ്ട്.
Step 2: ബാധ്യത സർട്ടിഫിക്കറ്റ് (Encumbrance Certificate – EC) എടുക്കുക
നിങ്ങൾ കൈമാറാൻ പോകുന്ന വസ്തുവിന്മേൽ ബാങ്ക് ലോണോ മറ്റ് ജപ്തി നടപടികളോ കോടതി കേസുകളോ ഇല്ലെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്താൻ EC നിർബന്ധമാണ്.
Step 3: ആധാരം തയ്യാറാക്കുക (Drafting the Deed)
ലൈസൻസ് ഉള്ള ഒരു ആധാരമെഴുത്തുകാരനെക്കൊണ്ട് ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് അല്ലെങ്കിൽ സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് ഡ്രാഫ്റ്റ് ചെയ്യുക. വസ്തുവിന്റെ സർവേ നമ്പർ, അതിരുകൾ, കൈമാറ്റ വ്യവസ്ഥകൾ എന്നിവ ഇതിൽ കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തണം.
Step 4: ഫീസ് അടച്ച് രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുക
സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടിയും രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസും അടച്ച ശേഷം സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ നേരിട്ട് ഹാജരാകുക. വസ്തു നൽകുന്ന ആളും സ്വീകരിക്കുന്ന ആളും രണ്ട് സാക്ഷികളും (Witnesses) ഒപ്പിടുന്നതോടെ രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടികൾ പൂർത്തിയാകും.
Step 5: പോക്കുവരവ് ചെയ്യുക (Mutation)
രജിസ്ട്രേഷൻ കഴിഞ്ഞാൽ ആധാരം കയ്യിൽ കിട്ടുന്നതോടെ നിങ്ങളുടെ ജോലി തീരുന്നില്ല. വസ്തു പുതിയ ആളുടെ പേരിലേക്ക് വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ റെക്കോർഡ് മാറ്റുന്നതിനെയാണ് പോക്കുവരവ് (Mutation) എന്ന് വിളിക്കുന്നത്. സർക്കാർ രേഖകളിൽ പേരുകൾ കൃത്യമായി അപ്ഡേറ്റ് ചെയ്യുന്നത് നിർബന്ധമാണ്; തെറ്റുകൾ വന്നാൽ K-SMART സിവിൽ രജിസ്ട്രേഷൻ സേവനങ്ങൾ ഉപയോഗിച്ച് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് തിരുത്താൻ അപേക്ഷ നൽകുന്നതിന് സമാനമായി പിന്നീട് വില്ലേജ് ഓഫീസുകളിലും കയറിയിറങ്ങേണ്ടി വരും. അതുകൊണ്ട് രജിസ്ട്രേഷൻ കഴിഞ്ഞ ഉടൻ പോക്കുവരവ് ചെയ്യുക.
ഒഴിവാക്കേണ്ട 4 പ്രധാന അബദ്ധങ്ങൾ
പലരും വസ്തു കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോൾ വരുത്തുന്ന പ്രധാന അബദ്ധങ്ങളും അതിനുള്ള പരിഹാരങ്ങളും ഇതാ:
-
ജീവിതകാല അവകാശം (Life Interest) ഉൾപ്പെടുത്താതിരിക്കുക: മാതാപിതാക്കൾ വീട് മക്കൾക്ക് എഴുതി കൊടുത്ത ശേഷം അവിടെ നിന്ന് ഇറക്കിവിടപ്പെടുന്ന സംഭവങ്ങൾ നിരവധിയുണ്ട്. പരിഹാരം: ആധാരം എഴുതുമ്പോൾ തന്നെ “മാതാപിതാക്കൾക്ക് അവരുടെ ജീവിതകാലം മുഴുവൻ ഈ വീട്ടിൽ താമസിക്കാനും ആദായം എടുക്കാനുമുള്ള പൂർണ്ണ അവകാശം ഉണ്ടായിരിക്കും” എന്ന വ്യവസ്ഥ (Life interest/Right of residence clause) നിർബന്ധമായും ഉൾപ്പെടുത്തുക.
-
ലോൺ ഉള്ള വസ്തുക്കൾ ഗിഫ്റ്റ് ചെയ്യാൻ ശ്രമിക്കുന്നത്: ബാങ്കിൽ പണയത്തിലുള്ള വസ്തുക്കൾ ബാങ്കിന്റെ അനുമതിയില്ലാതെ കൈമാറ്റം ചെയ്യാൻ കഴിയില്ല. പരിഹാരം: ലോൺ നിലവിലുണ്ടെങ്കിൽ ബാങ്കുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് NOC (No Objection Certificate) വാങ്ങിയ ശേഷം മാത്രം മുന്നോട്ട് പോകുക.
-
എപ്പോൾ വേണമെങ്കിലും റദ്ദാക്കാം എന്ന തെറ്റിദ്ധാരണ: ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് ചെയ്ത് കഴിഞ്ഞാൽ പിന്നീട് മനസ്സ് മാറുമ്പോൾ അത് തിരികെ എടുക്കാം എന്നത് വലിയ തെറ്റിദ്ധാരണയാണ്. പരിഹാരം: ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് പ്രോപ്പർട്ടി ആക്ട് സെക്ഷൻ 126 പ്രകാരം, ആധാരത്തിൽ പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥകൾ വെച്ചാൽ മാത്രമേ ഗിഫ്റ്റ് റദ്ദാക്കാൻ കഴിയൂ. അതുകൊണ്ട് കൈമാറുന്നതിന് മുൻപ് കൃത്യമായി ആലോചിക്കുക.
-
പോക്കുവരവ് ചെയ്യാതിരിക്കുന്നത്: ആധാരം രജിസ്റ്റർ ചെയ്താലും വില്ലേജ് ഓഫീസിൽ പോക്കുവരവ് ചെയ്തില്ലെങ്കിൽ കരം അടക്കാൻ കഴിയില്ല. പരിഹാരം: രജിസ്ട്രേഷൻ കഴിഞ്ഞ ഉടൻ തന്നെ ഓൺലൈനായോ വില്ലേജ് ഓഫീസ് വഴിയോ പോക്കുവരവിനായി അപേക്ഷ നൽകുക.
Pro Tips & Quick Troubleshooting
-
ജോയിന്റ് പ്രോപ്പർട്ടി ആണെങ്കിൽ: അച്ഛന്റെയും അമ്മയുടെയും സംയുക്ത പേരിലുള്ള വസ്തുവാണെങ്കിൽ, അച്ഛന് തന്റെ പകുതി അവകാശം മാത്രമേ മക്കൾക്ക് കൈമാറാൻ കഴിയൂ. മുഴുവനായി കൈമാറണമെങ്കിൽ രണ്ടുപേരും ഒപ്പിടണം.
-
വിൽപത്രവും (Will) ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസം: നിങ്ങൾ ജീവിച്ചിരിക്കുമ്പോൾ തന്നെ വസ്തു മറ്റൊരാൾക്ക് കിട്ടണമെങ്കിൽ ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് ചെയ്യുക. നിങ്ങളുടെ കാലശേഷം മാത്രം വസ്തുക്കൾ മക്കൾക്ക് കിട്ടിയാൽ മതിയെങ്കിൽ വിൽപത്രം (Will) തയ്യാറാക്കുന്നതാണ് ഏറ്റവും സുരക്ഷിതം. വിൽപത്രം നിങ്ങൾക്ക് എപ്പോൾ വേണമെങ്കിലും മാറ്റിയെഴുതാം.
Gift Deed, Settlement Deed, Will: പെട്ടെന്നൊരു താരതമ്യം
| ഫീച്ചറുകൾ | ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് (Gift Deed) | സെറ്റിൽമെന്റ് ഡീഡ് (Settlement Deed) | വിൽപത്രം (Will) |
| പ്രാബല്യത്തിൽ വരുന്നത് | രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്ന അന്ന് മുതൽ | രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്ന അന്ന് മുതൽ | എഴുതിയ വ്യക്തിയുടെ മരണശേഷം മാത്രം |
| എന്തിനാണ് ഉപയോഗിക്കുന്നത്? | പ്രതിഫലം വാങ്ങാതെ വസ്തു കൈമാറാൻ | കുടുംബ സ്വത്തുക്കൾ വീതം വെക്കാൻ / തീർപ്പാക്കാൻ | മരണശേഷം സ്വത്തുക്കൾ ആർക്ക് ലഭിക്കണമെന്ന് തീരുമാനിക്കാൻ |
| റദ്ദാക്കാൻ കഴിയുമോ? | വളരെ ബുദ്ധിമുട്ടാണ് (പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥകൾ വേണം) | വ്യവസ്ഥകൾ ലംഘിച്ചാൽ റദ്ദാക്കാൻ സാധ്യതയുണ്ട് | എഴുതിയ വ്യക്തി ജീവിച്ചിരിക്കുന്നിടത്തോളം എപ്പോൾ വേണമെങ്കിലും മാറ്റാം |
| സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി | കുടുംബാംഗങ്ങൾക്ക് ₹1000-ന് ₹2 | കുടുംബാംഗങ്ങൾക്ക് ₹1000-ന് ₹2 | ഇല്ല (രജിസ്ട്രേഷൻ ഫീസ് മാത്രം മതി) |
Frequently Asked Questions
1. അച്ഛന്റെ വസ്തു മകന് നൽകുമ്പോൾ ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് ക്യാൻസൽ ചെയ്യാൻ കഴിയുമോ?
സാധാരണ ഗതിയിൽ, ഒരു ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് രജിസ്റ്റർ ചെയ്തു കഴിഞ്ഞാൽ അച്ഛന് സ്വന്തം ഇഷ്ടപ്രകാരം അത് റദ്ദാക്കാൻ കഴിയില്ല. എന്നാൽ ആധാരത്തിൽ മാതാപിതാക്കളുടെ സംരക്ഷണം ഉറപ്പാക്കുന്ന പ്രത്യേക വ്യവസ്ഥകൾ ഉൾപ്പെടുത്തിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ ആ വ്യവസ്ഥകൾ ലംഘിക്കപ്പെടുമ്പോൾ കോടതി വഴി റദ്ദാക്കാൻ സാധിച്ചേക്കാം.
2. വീട് മക്കൾക്ക് എഴുതി കൊടുത്താൽ മാതാപിതാക്കൾക്ക് അവിടെ താമസിക്കാൻ കഴിയുമോ?
തീർച്ചയായും കഴിയും. ഇതിനായി ആധാരം തയ്യാറാക്കുമ്പോൾ അതിൽ “ജീവിതകാല അവകാശം” (Life interest) കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തണം. ഇതുണ്ടെങ്കിൽ മാതാപിതാക്കൾ ജീവിച്ചിരിക്കുന്ന കാലത്തോളം ആ വീട് വിൽക്കാനോ അവരെ അവിടെ നിന്ന് പുറത്താക്കാനോ മക്കൾക്ക് കഴിയില്ല.
3. ലോൺ ഉള്ള വസ്തു ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡ് ചെയ്യാൻ കഴിയുമോ?
ലോൺ ഉള്ള വസ്തുവിന്റെ യഥാർത്ഥ ആധാരം ബാങ്കിന്റെ പക്കലായിരിക്കും. ബാങ്കിന്റെ ഔദ്യോഗിക അനുമതിയില്ലാതെ ഇത്തരം വസ്തുക്കൾ കൈമാറ്റം ചെയ്യുന്നത് നിയമവിരുദ്ധമാണ്. ബാങ്കിൽ നിന്ന് അനുമതി വാങ്ങിയ ശേഷം മാത്രമേ രജിസ്ട്രേഷൻ നടപടികളിലേക്ക് കടക്കാവൂ.
4. ഗിഫ്റ്റ് ഡീഡിന് സാക്ഷികൾ നിർബന്ധമാണോ?
അതെ. ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് പ്രോപ്പർട്ടി ആക്ട് പ്രകാരം സ്ഥലം, വീട് തുടങ്ങിയവ കൈമാറ്റം ചെയ്യുമ്പോൾ ആധാരത്തിൽ വസ്തു നൽകുന്ന വ്യക്തി ഒപ്പിടുന്നതിനൊപ്പം കുറഞ്ഞത് രണ്ട് സാക്ഷികൾ (Witnesses) നിർബന്ധമായും ഒപ്പുവെച്ചിരിക്കണം. വായ്മൊഴിയായി വസ്തു നൽകുന്നു എന്ന് പറയുന്നത് നിയമപരമായി നിലനിൽക്കില്ല.
